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          南京土地市場,宋都32億回歸與華僑城36億擴儲

          / 作者: 來源: 日期:2019-6-6 9:24:20【

          在6月步入盛夏后,南京最高氣溫來到了35度,但比天氣更熱的是土地市場,一共有21幅地塊預計在6月掛牌出讓。

          此前的4月30日,南京就為1個多月后的土地市場來了一次預熱,76億的成交價格,在南京單日土拍歷史中也能留下自己的身影,但重頭戲還在后頭。

          6月5日,南京迎來2019年最大的一次土拍,成交金額達到118億元,一共出讓了10宗地塊,其中7幅為涉宅地塊,2宗為商業、娛樂用地,剩余1宗為風景名勝用地。

          把目光放在這場盛宴中的贏家,分別有底價36.5億元摘得江北商辦住地的華僑城與金地商置聯合體,以及最高限價8.7億元+自持拿下城東商辦住地的龍湖。

          還有經過120輪競價重返板橋的宋都,地塊成交總價達到32.3億+自持,溢價率47%。在競爭中失算于宋都的保利,則在六合板塊斬獲一宗純住宅用地,成交價格19.5億元,溢價率27.45%。

          地塊競得人一共有9家,包括華僑城與金地商置聯合體、龍湖、棲霞建設、宋都、保利、文投控股、南京環鑫、滁州三巽置業、江蘇游子山生態發展。

          從頭部房企到中小房企,炎熱天氣背后的土拍升溫,輻射的是金陵城中的樓市冷暖。

          南京土地升溫

          6月5日,南京公開出讓的10幅地塊中,江北新區1幅、六合區3幅、高淳區3幅、城東1幅、城中1幅、板橋1幅。合計超過118億元的單日成交總價,僅次于2016年的最熱土地市場。

          截至到目前,南京(除高淳、溧水)已成功出讓25幅地塊,共有14幅涉宅地塊。

          南京資深房地產業內人士尹霄飛對觀點地產新媒體表示:“總體而言,南京的土地相對來說比較安全,所以很多開發商還是比較愿意在南京拿地的?!?/a>

          穩定是南京土地市場近年來的核心信號,雖然推地比較少,但是出讓穩定,極少出現流拍的情況。

          南京6月5日土拍一覽表

          數據來源:南京規劃和自然資源局網站,觀點指數整理

          南京市網上房地產統計信息則顯示,2019年1至5月,全市新建商品住宅成交29086套,與2018年同期相比增長20%。

          相關人士分析稱,進入5月以來,南京商品住宅一個明顯趨勢就是板塊之間的冷熱差異加大,板塊熱度決定了去化速度。

          樓市需求也決定了土地市場的價格,兩極分化成為了常見現象。在板塊較熱的區域往往房企們搶破了頭,達到了封頂價也要進入,但在比較冷的區域,底價摘地則成了常態。

          宋都32億回歸板橋

          在本次土拍中,引起市場關注的是宋都,從一眾頭部房企包圍中拿下主城區一宗商住地,終于在時隔7年后重新回到了南京板橋區域。

          據觀點地產新媒體了解,這宗地塊名為板橋G18地塊,土地用途為Rb商住混合用地/Rc基層社區中心,用地面積9.29萬平方米,起拍價21.9億元,起始樓面價10478元/平方米。

          最終成交價格為32.3億元,加上自持租賃住房面積3000平方米,并達到了最高樓面限價15453元/平方米,溢價率47%。

          這個項目宋都之所以花大價錢也要吃進的部分原因在于,這個項目十分靠近之前成功開發過的宋都·美域,是宋都相對熟悉的區域,有著成熟的經驗。

          宋都早在10多年前就已經進入了南京土地市場,初入南京的主要項目都是做豪宅,針對的是改善型需求。

          它最后一次出現在板橋地塊的土地公開市場是在2012年11月份,溢價1億元獲得了板橋新城G44地塊,并在成功打造出了宋都·南郡國際住宅項目。

          該項目售罄后,宋都在板橋區域再無任何成績,很大原因是板橋地塊從2016年之后再也沒有推出過住宅用地。

          尹霄飛續稱:“由于前幾年南京土地市場都沒有完成全年任務,所以我們看到,這段時間增大了土地出讓的規模?!?/a>

          從最近的推地分析的確如此,在5月19日,南京市土地市場網公開掛牌10宗地塊,總用地面積41.46萬平方米,總起始價82.88億元。

          而在5月31日,南京又有6宗地塊掛牌出讓,包括三宗純住宅用地和三宗商住用地,總用地面積為65.2萬平方米,總起拍價達182.6億元。

          這背后浮現出的是近來南京土地市場加大供地,并控制地塊限價,從而在供給雙方的體系上扶穩房價。

          華僑城36億再擴儲

          當然,華僑城與金地商置聯合體也是本次土拍的主角之一。雖然該次地塊成交以底價完成,但是項目有較多的要求,也被稱為“定制地塊”。

          據悉,該宗地為江北新區G04地塊,分為兩個區域,A區為商辦混合用地,出讓面積3.16萬平方米,B區為商住混合用地,出讓面積7.28萬平方米。

          根據公告規定,地塊內須建設地上建筑面積不低于5萬平方米的辦公建筑,10年內不得分割轉讓、不得分割銷售;建設地上建筑面積不少于3萬平方米的集中式商業建筑,由競得人自持經營。

          更為困難的則是招商要求,須有不低于2億美元或等金額的外資繳納。競得人須引進一家中國銀保監會批準設立的全國性金融機構在項目內設立區域總部。

          江北新城作為南京近年來十分火熱的板塊,這宗位于江北國家級開發區的核心區,周邊有濱江、雅居樂等住宅項目,區域發展紅利顯著,具備了很強的地理優勢。

          地塊競得人為南京威豐房地產開發有限公司。根據資料顯示,該公司共有3位股東,南京威卓企業管理咨詢有限公司背后是金地商置的影子;南京華僑城實業發展有限公司為華僑城相關公司;上海大業房地產開發有限公司的背后則是純自然人,且未有任何關聯公司。

          華僑城在南京區域曾多次引入萬科合作開發,有市場消息稱,本次項目極有可能由華僑城主要控股,并由萬科與金地商置方面操盤。

          華僑城此前在南京最為人熟知的項目是華僑城歡樂濱江項目,位于“南京陸家嘴”的河西新城南部,總投資規模250億,占地面積50萬平方米。

          這個項目也讓華僑城在南京名聲大噪,由于河西南住宅項目比較多,華僑城歡樂濱江依靠著地域優勢提供的人流與商業,有望成為南京的新標志。

          在6月初率先出讓了10宗地塊后,接下來這個月南京土地還將迎來更大的收獲。從這次土拍118億中浮現的樓市板塊限制,核心區域地塊會有更大的競爭。


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